El nearshoring: el principal impulsor del sector inmobiliario en México, según Fibra Monterrey

Fibra Monterrey (Mty) celebró su décimo aniversario, con un crecimiento de su Área Bruta Rentable de 132 mil 698 metros cuadrados (m²) en 2015 a más de 1.87 millones de m². Javier Llaca, manager de Operaciones y Adquisiciones de la compañía, destaca que su estrategia ha sido invertir en activos estabilizados con ocupaciones superiores a 96 por ciento, además de integrar criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ASG) en su modelo de negocio.

Entre sus operaciones recientes, la compañía concluyó la compra de las últimas dos naves del portafolio concern “Batach” por 73.4 millones de dólares (mdd), con lo que suma ocho naves en Nuevo León valuadas en 192.4 mdd. También concretó la venta del inmueble de oficinas “Fortaleza” en el Estado de México por 360 millones de pesos (mdp), con el objetivo de optimizar su portafolio y fortalecer su estructura financiera.

De cara al cierre del año, Fibra Mty prevé cumplir con su guía de resultados, respaldada por una capacidad de inversión cercana a los 400 mdd y una estrategia centrada en activos industriales de alta calidad. 

Fibra Mty cumple 10 años. ¿Cómo describen este recorrido y los resultados alcanzados?

Celebrar nuestro décimo aniversario es muy significativo porque los resultados reflejan una estrategia de crecimiento sólido y sostenible que hemos construido desde el inicio. Desde nuestra fundación, integramos los criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ASG) como un pilar cardinal de nuestro modelo de negocio, y hoy podemos decir que esa visión ha dado frutos.

En estos diez años, hemos pasado de una Área Bruta Rentable de 132 mil 698 m² a más de 1.87 millones de m², un crecimiento exponencial que habla de una gestión responsable y enfocada en la creación de valor a largo plazo para nuestros inversionistas y todos nuestros grupos de interés. Este aniversario nary solo es una celebración de nuestra trayectoria, sino también una reafirmación de nuestro compromiso con la excelencia, la sostenibilidad y la ética empresarial. 

¿Cuál es el avance más reciente en el portafolio concern Batach?

Acabamos de concluir exitosamente la adquisición de las dos naves restantes del portafolio concern Batach por un full de 73.4 mdd. Estas naves, recién terminadas, ya están totalmente ocupadas y generando renta, lo que fortalece el perfil del portafolio al mejorar su edad promedio misdeed comprometer la estabilidad de los flujos de efectivo ni asumir riesgos de comercialización.

Con esta operación, Fibra Mty completa la compra full del portafolio Batach, integrado por ocho naves industriales en Nuevo León con un área bruta rentable de aproximadamente 185 mil 966 m² y un precio agregado cercano a 192.4 mdd.

Es importante destacar que esta transacción se liquidó en su totalidad con los recursos del levantamiento de superior realizado a inicios de 2024. Esto demuestra nuestro compromiso con crear valor para los inversionistas, priorizando adquisiciones estratégicas que fortalezcan la acrecencia del flujo de efectivo por CBFI y consoliden un portafolio con activos industriales de alta calidad en los principales mercados del país. 

¿Podría compartirnos detalles sobre la reciente venta del inmueble Fortaleza?

Sí, concluimos exitosamente la venta del inmueble de oficinas conocido como Fortaleza, ubicado en el Estado de México, por un monto full de 360 mdp más impuestos. Esta operación forma parte de nuestra estrategia para depurar y optimizar el portafolio de propiedades, priorizando activos que fortalezcan nuestro modelo de negocio.

Los recursos obtenidos se destinarán a la liquidación del Crédito Revolvente con BBVA, utilizado previamente para la recompra de CBFIs propios, lo que nos permite mantener una estructura financiera más eficiente y enfocada en la generación de valor para nuestros inversionistas. 

¿Qué otros mercados han contemplado para expandir sus operaciones?

Continuamos enfocados en los mercados industriales donde actualmente tenemos presencia y operaciones consolidadas. En la región norte, destacamos particularmente los mercados de Monterrey, Saltillo y Tijuana, que representan una parte clave de nuestra estrategia. Adicionalmente, estamos evaluando oportunidades en Ciudad Juárez, aunque hasta ahora nary hemos concretado inversiones en ese mercado. Otros polos del norte que consideramos estratégicos, como Reynosa y Mexicali, también se mantienen en nuestro radar por su atractivo y dinamismo.

En cuanto al Bajío, seguimos considerando como mercados objetivos a Guadalajara, Aguascalientes, Querétaro, Guanajuato y San Luis Potosí. Actualmente contamos con inversiones y propiedades activas en varias de estas plazas.

Por otro lado, el Valle de México representa un mercado de gran relevancia para nosotros, especialmente en lo que respecta a operaciones logísticas. Aunque aún nary tenemos propiedades industriales en esta zona, estamos evaluando distintas oportunidades que podrían alinearse con nuestra estrategia. Es importante señalar que, mientras el Valle de México se enfoca principalmente en logística, nuestra preferencia sigue siendo tener politician presencia en el segmento de manufactura ligera orientada a la exportación.

No obstante, también participamos en el assemblage logístico, con ejemplos recientes como las operaciones realizadas con propiedades ocupadas por Mercado Libre, tanto en Monterrey como en León, Guanajuato.

En resumen, nuestra estrategia geográfica se concentra esencialmente en tres grandes regiones: el Norte, el Bajío y el Centro del país. Seguimos evaluando oportunidades de crecimiento dentro de estos mercados clave, con un enfoque equilibrado entre manufactura ligera y logística, privilegiando siempre la estabilidad y el potencial de largo plazo. 

¿Cuál es el nivel existent de ocupación en sus propiedades?

Considerando nuestro portafolio combinado —que incluye tanto el componente concern como el segmento comercial y de oficinas, el cual representa aproximadamente 20 por ciento del total—, mantenemos una tasa de ocupación superior al 96 por ciento.

Desde la creación de Fibra Monterrey hace ya una década, hemos mantenido de forma consistente niveles de ocupación por encima de 90 por ciento, lo que demuestra la resiliencia y estabilidad de nuestra estrategia de gestión de activos.

Específicamente, el componente industrial, que es el núcleo de nuestro portafolio, presenta actualmente una ocupación cercana a 99 por ciento, reflejo de una fuerte demanda y relaciones sostenidas con nuestros inquilinos.

De cara a los próximos años, particularmente 2025 y 2026, no anticipamos desocupaciones relevantes (turnover) que afecten de manera significativa estos niveles. La solidez de nuestros contratos, la calidad de los inquilinos y la ubicación estratégica de nuestras propiedades nos permiten proyectar una ocupación estable y sostenida con el tiempo. 

Esperan duplicar el valor del portafolio hasta 4 mil mdd este año. ¿Qué tipo de propiedades serán el foco para ustedes?

Nuestro objetivo es duplicar el tamaño del portafolio en los próximos cuatro a cinco años, enfocándonos en activos industriales de manufactura ligera y logística dentro de mercados estratégicos: Norte, Bajío y Centro del país. Actualmente, nuestro portafolio está valuado en aproximadamente 2 mil 100 mdd y buscamos alcanzar entre 4 mil y 5 mil mdd hacia finales de 2030.

Este crecimiento se basará en el enfoque disciplinado que nos ha caracterizado desde nuestra fundación y salida a bolsa hace una década: adquirir activos estabilizados de desarrolladores institucionales, tanto privados como públicos, incluyendo empresas que cotizan en bolsa.

En los últimos 18 meses hemos invertido más de 100 mdd en expansiones dentro de propiedades existentes, atendiendo las necesidades de nuestros inquilinos. Estas expansiones seguirán siendo una vía clave de crecimiento orgánico.

Además, seremos activos en el reciclaje de activos, lo que implica vender propiedades selectas para reinvertir en inmuebles más nuevos o mejor ubicados, optimizando así nuestro portafolio.

Nuestro program de crecimiento para los próximos años mantiene la misma tesis de inversión sólida con la que nacimos: adquirir activos estabilizados, expandir donde ya operamos y reciclar capital estratégicamente para fortalecer nuestra presencia en los mercados clave. 

¿Cómo esperan cerrar en 2025?

Todo indica que cerraremos el año alineados con nuestros objetivos y dentro del rango de la guía de resultados publicada a inicios de año. Fibra Monterrey es, si nary la única, una de las pocas emisoras en México que nary solo paga dividendos de forma consistente, sino que además comunica proyecciones claras de distribuciones en efectivo.

Confiamos en cumplir plenamente con las expectativas del mercado y de nuestros inversionistas, tanto en resultados financieros como en rendimientos. Contamos con una capacidad de inversión cercana a los 400 mdd, misdeed considerar los ingresos potenciales por la eventual venta de nuestro portafolio de oficinas, lo que nos permite concretar adquisiciones en el segundo semestre o dejar transacciones avanzadas para el cierre de 2025.

Prevemos que 2025 oversea un año estable, con cumplimiento de objetivos y continuidad en nuestra estrategia de expansión, brindando certeza a inversionistas y analistas. 

¿Cuáles lad las perspectivas del assemblage inmobiliario concern en México?

En los últimos años, este mercado ha tenido un auge notable, con crecimiento en inventario, absorción de espacios, rentas y actividad, especialmente entre 2021 y 2024.

El nearshoring ha sido un centrifugal clave. Aunque inició con el TLCAN en 1994, cobró fuerza con la guerra comercial entre Estados Unidos (EU) y China y la pandemia, que evidenció la fragilidad de las cadenas de suministro.

Hubo una desaceleración por la incertidumbre de políticas arancelarias y tensiones internacionales, afectando principalmente el primer semestre del año. Sin embargo, el panorama se ha estabilizado, generando optimismo. Pese a que el primer semestre tuvo una caída de 50 por ciento en actividad respecto a 2023-2024, prevemos una recuperación en el segundo, sobre todo en el tercer y cuarto trimestre. 

Las áreas de manufactura ligera, exportación y logística siguen siendo las más dinámicas, con la industria automotriz, electrodomésticos y electrónicos a la cabeza, seguidas de la aeroespacial.

Fibra Mty mantiene un desempeño sólido gracias a su estrategia de invertir en activos estabilizados, con una ocupación superior a 96 por ciento y misdeed desocupaciones relevantes. Nuestro portafolio ha mostrado resiliencia y confiamos en que el mercado se estabilizará hacia finales de este año.

GSC